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    Le plus écologique
    des promoteurs

    Owen Zachariasse est directeur de l’Innovation et du Développement durable chez Delta, une petite entreprise de construction durable qui s’est fixé pour objectif d’être « le plus écologique des promoteurs ».  Une ambition aussi audacieuse nous a donné envie de parler avec Owen pour en savoir davantage.

     

    Delta a démarré en 1998 et a toujours été une entreprise familiale. Son siège est un immeuble durable basé dans le très innovant parc industriel 2020, près de l’aéroport d’Amsterdam à Schiphol.

     

    La première question à poser à Owen, c’est ce qui le motive. « Nous avons toujours cherché à être le champion des Pays-Bas en matière de « Cradle to Cradle », nous répond-il. « Être authentique, c’est essentiel. Et c’est par notre entreprise que nous concrétisons nos idées.»

     

    Pour Owen, l’authenticité passe par les gens. « Nous sommes tous des êtres humains », sourit-il, « Le sens de notre travail, c’est les gens. Accessoirement, ça se traduit par la construction d’immeubles de bureau. »

    Les gens et la planète
    rehaussent la valeur d’une entreprise

    Qu’est-ce qui distingue les gens de Delta ? « Notre secteur regorge de pratiques malsaines. Nous voulons utiliser notre métier comme un véhicule de changement positif. Gandhi disait « Soyez le changement que vous voulez voir dans le monde » et je pense que la crise actuelle est un moteur d’innovation. Nous avons aussi prouvé que le changement peut avoir un impact positif sur le bilan comptable. »

     

    Comme dans n’importe quelle entreprise, tout est affaire de profit ? Pas seulement, selon Owen, « On nous a longtemps demandé de voir les 3 critères - les gens, la planète et le profit - comme une base . Mais à ce triangle, nous préférons une seule ligne, un triple horizon. Nous voulons voir les choses à 180°, où la valeur de l’entreprise est rehaussée par les gens et la planète. Ces derniers sont en symbiose avec la nature. Donc nous pensons que les gens et la planète sont des générateurs de valeur. »

     

    Et le profit ? « Le profit, c’est ce qu’on obtient quand on fait bien les choses », affirme Owen, ajoutant que son leitmotiv c’est « améliorer, optimiser » plutôt que « réutiliser, recycler ».

    On nous demande souvent de voir les gens, la planète et le profit  comme les trois critères de base . Mais plus qu’une base, pour nous ce sont les trois priorités, notre ligne de mire constante. 
    Philips FutureOffice - Triple horizons les personnes, la planète et les profits infographie

    Notre approche n’est pas seulement bonne pour la planète et les gens. Elle l’est également pour nos profits.

    Nous demandons ensuite à Owen sur quels types de développements on travaille chez Delta. « Le champ est varié. Il couvre les centres d’affaires, le commerce de détail, le secteur hôtelier. Mais il y a quelques thèmes constants. » Nous dit Owen. « Nous travaillons à la demande. L’idéal, c’est avoir un locataire et commencer par un contrat de location à long terme, mettons au moins 10 ans. De cette façon, le locataire devient un contributeur actif du le projet et prend une part dynamique dans son développement. »

     

    Idéalement, nous dialoguons avec le CEO et les stratèges de l’organisation. Nous ne voyons pas un immeuble juste comme quatre murs. Nous voulons aborder la construction comme un levier de performance où les gens occupent une place prépondérante. "

    Recréer de la nouveauté
    Réutiliser à l’infini   

    Il apparaît que Delta a totalement opté pour l’économie circulaire. « Nous recréons de la nouveauté et nous réutilisons à l’infini. Après tout, il s’agit d’atteindre un niveau de qualité tel qu’un recyclage doit être possible 30 ans plus tard. La quantité de matériaux est limitée. Il faut accepter ce fait. La rareté fait augmenter les prix. Nous devons donc penser intelligemment et réutiliser. »

     

    Nous avons demandé à Owen s’il voyait cela comme une tendance irréversible. Sa vision est positive. « Nous commençons à voir les entreprises évoluer dans le sens d’une « pensée durable ». Il est intéressant de voir que des entreprises cotées dans le Dow Jones Sustainability Index ont des performances meilleures que d’autres leaders de leur secteur. » En fait, Owen constate que la durabilité s’impose comme un prérequis. « Nous avons désormais atteint la maturité: il devient très difficile de céder un immeuble qui n’aurait aucune certification BREEAM ou LEED. »

    Owen Zacharaisse le plus écologique des promotuers s’exprime sur le sujet de la construction durable
    Hausse du prix de l’acier entre 1997 et 2012

     

    Un immeuble non durable peut valoir moins que le terrain sur lequel il est bâti - la valeur comptable est artificielle."

    Owen décrit les immeubles de son entreprise comme « destinés à être démontés ». Il explique: « Si vous répondez à la question de savoir comment tel ou tel élément pourra être démonté pour pouvoir le réutiliser, vous arrivez automatiquement à une deuxième question: « De quelle façon vais-je construire ? ». « Nous pensons à l’envers », explique-t-il, « On aborde d’abord les éléments intérieurs, puis on place une enveloppe extérieure sur tout ça ». Delta pousse la logique si loin qu’elle associe au processus de construction une entreprise de démolition dont le modèle économique est basé sur la valeur résiduelle d’un immeuble. Le résultat, dit Owen,  c’est des réflexions très précieuses comme par exemple: « concevoir des portes d’accès plus large pour rendre plus facile l’évacuation des matériaux lors de la démolition. » 

     

    « C’est une approche de la construction unique et résolument différente, mais elle donne tout son sens au concept circulaire. »

     

    Nous lui avons demandé son point de vue sur les économies d’énergie. Une fois encore, c’est une priorité chez Delta.   «Nous déployons d’immenses moyens, en temps et en personnel, pour essayer de faire baisser les coûts selon la règle 80/20: 80% de bénéfices pour 20% d’investissement. » 

    Les gens sont le moteur de la performance


    Owen le regrette: « Dans de nombreuses entreprises, les êtres humains sont devenus du « capital humain», et c’est lamentable. Ce sont les gens qui sont le moteur de la performance et ça coute très cher de réembaucher puis de conserver un nouvel employé. « Les coûts de recrutement et de maintien d’employés de haut niveau augmentent chaque année. Chez Delta, nous cherchons à associer les employés au processus de conception des bureaux, en les impliquant dans la création d’espaces flexibles où il est agréable de travailler et où ils auront chaque jour envie de donner le meilleur d’eux-mêmes. C’est ainsi qu’on conserve un personnel enthousiaste et loyal.

     

    Nous avons en tête les 4C: communication, collaboration, concentration et contemplation. Nous cherchons toujours à impliquer les RH dans nos projets et nous demandons aux entreprises des rapports sur le temps passé par les gens dans chaque espace. Notre cinquième C, c’est Création. C’est souvent un espace extérieur ou un lieu de détente comme une salle de gym ». En utilisant un cloisonnement flexible dans sa conception, Delta cherche aussi à proposer des espaces qui peuvent changer au gré des besoins des gens qui y vivent. C’est une solution win-win.

    « Ensemble, nous allons 
    aider les gens à sourire »

    Lorsque Delta noue des partenariats stratégiques avec d’autres entreprises, comme Philips, Owen résume la proposition de façon simple et humaine: « Nous disons: ensemble, nous allons aider les gens à sourire. Voici mon budget. Offrez-moi ce que vous avez de meilleur. »

     

    Philips est un partenaire intéressant, « parce qu’ils ont opté pour une approche circulaire de l’économie. Et ils s’orientent vers des accords basés sur l’échange de services, où la responsabilité du bien ne repose pas sur le propriétaire ni sur le locataire mais sur le fournisseur de services. Le résultat ce sont les formules « Pay per lux »,  « Eclairage en leasing » ou « Leasing opérationnel ». Owen nous montre que c’est conforme à la norme comptable IAS 17. « On peut procéder de la sorte avec tout ce qui ne fait pas partie intégrante de la structure de l’immeuble »

    Si je pouvais choisir un élément sur lequel j’aurais un effet de 5%. Sans hésiter, je choisirais les gens."

    Infographie - Owen Zacharaisse prédit que l’échelle de temps entre la conception et la démotinio de bâtiments passera de 100 ans à 30 ans comme conséquence de la contruction durable.

    Owen prédit l’échelle de temps entre la conception et la démolition. On passera de 100 ans à 30.

    Quand nous lui demandons ses prédictions pour l’avenir, Owen répond que la réutilisation des immeubles existants va devenir de plus en plus importante. « Historiquement, les immeubles ont toujours été construits pour de longues périodes, 100 ans ou plus. Aujourd’hui, on planifie un recyclage après 30 ans, au moment où les matériaux et les espaces peuvent être reconvertis. »

     

    Pour conclure, nous demandons à Owen de résumer la philosophie de Delta. Très simplement, il affirme: « Nous utilisons notre métier comme un levier du changement. Notre approche, basée sur l’économie circulaire, n’est pas seulement bonne pour la planète et pour l’humanité. Elle est bonne pour nos profits. »

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